Thuế với hoạt động cho thuê lại đất

Trung tâm Xây dựng Hạ tầng Khu công nghiệp Thốt Nốt đề nghị giải đáp, trường hợp Trung tâm xuất hóa đơn cho cả thời gian thuê 50 năm thì có được phân bổ doanh thu hàng năm và kê khai thuế tương ứng với số tiền doanh nghiệp nộp trong một năm không? Dự án đang đầu tư, các khoản chi phí chưa được xác định, vậy, Trung tâm kê khai chi phí như thế nào cho phù hợp?

Về vấn đề này, Cục Thuế TP. Cần Thơ có ý kiến như sau:

Theo Khoản 6, Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật thuế giá trị gia tăng (GTGT), “Đối với hoạt động cho thuê tài sản như cho thuê nhà, văn phòng, xưởng, kho tàng, bến, bãi, phương tiện vận chuyển, máy móc, thiết bị là số tiền cho thuê chưa có thuế GTGT.

Trường hợp cho thuê theo hình thức trả tiền thuê từng kỳ hoặc trả trước tiền thuê cho một thời hạn thuê thì giá tính thuế là tiền cho thuê trả từng kỳ hoặc trả trước cho thời hạn thuê chưa có thuế GTGT.

Giá cho thuê tài sản do các bên thỏa thuận được xác định theo hợp đồng. Trường hợp pháp luật có quy định về khung giá thuê thì giá thuê được xác định trong phạm vi khung giá quy định".

Xác định doanh thu

Điểm a.1, a.2, Khoản 1, Điều 17 Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) hướng dẫn xác định doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản:

"... Trường hợp doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế TNDN tạm nộp là thời điểm thu tiền của khách hàng, cụ thể:

- Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà xác định được chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã ghi nhận) thì doanh nghiệp kê khai nộp thuế TNDN theo doanh thu trừ chi phí.

- Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khai tạm nộp thuế TNDN theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế TNDN trong năm.

Khi bàn giao bất động sản doanh nghiệp phải thực hiện quyết toán thuế TNDN và quyết toán lại số thuế TNDN phải nộp. Trường hợp số thuế TNDN đã tạm nộp thấp hơn số thuế TNDN phải nộp thì doanh nghiệp phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào Ngân sách Nhà nước. Trường hợp số thuế TNDN đã tạm nộp lớn hơn số thuế phải nộp thì doanh nghiệp được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế TNDN phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn lại số thuế đã nộp thừa.

Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ và kê khai tạm nộp thuế theo tỷ lệ % trên doanh thu thu được tiền, doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế TNDN trong năm đồng thời có phát sinh chi phí quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới khi bắt đầu chào bán vào năm phát sinh doanh thu thu tiền theo tiến độ thì chưa tính các khoản chi phí này vào năm phát sinh chi phí. Các khoản chi phí quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới này được tính vào chi phí được trừ theo mức khống chế theo quy định vào năm đầu tiên bàn giao bất động sản, phát sinh doanh thu tính thuế TNDN.

a.2) Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế trong một số trường hợp dược xác định như sau:

- Trường hợp doanh nghiệp có cho thuê lại đất thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần. Việc chọn hình thức doanh thu trả tiền một lần chỉ được xác định khi doanh nghiệp đã đảm bảo hoàn thành các trách nhiệm tài chính đối với Nhà nước, đảm bảo các nghĩa vụ đối với các bên thuê lại đất cho hết thòi hạn cho thuê lại đất...

Việc xác định doanh thu đối với các trường hợp nêu tại tiết a2 phải đảm bảo các nguyên tắc nêu tại tiết a1 điểm này”.

Tính thuế với số tiền cho thuê lại đất

Căn cứ các quy định trên, về thuế GTGT, Trung tâm Xây dựng hạ tầng Khu công nghiệp Thốt Nốt là đơn vị sự nghiệp đầu tư kinh doanh hạ tầng Khu công nghiệp Thốt Nốt (bên cho thuê) cho nhà đầu tư (bên đi thuê) thuê lại đất và thu tiền thuê lại đất 1 lần cho 50 năm và phí sử dụng hạ tầng thu hàng năm.

Vì vậy doanh thu tính và nộp thuế GTGT đối với tiền thuê lại đất là số tiền mà bên cho thuê đã thu của khách hàng 1 lần cho cả thời gian thuê lại đất. Đối với phí sử dụng hạ tầng thì bên cho thuê tính và nộp thuế GTGT theo số tiền thu hàng năm.

Về thuế TNDN, theo trình bày của Trung tâm, do dự án đang đầu tư, các khoản chi phí chưa được xác định. Do đó, trường hợp bên đầu tư kinh doanh hạ tầng (bên cho thuê) có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì bên cho thuê kê khai tạm nộp thuế TNDN theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế TNDN trong năm.

Khi bàn giao bất động sản bên cho thuê phải thực hiện quyết toán thuế TNDN và quyết toán lại số thuế TNDN phải nộp theo Điểm a.l, Khoản 1, Điều 17 Thông tư số 78/2014/TT-BTC.