Phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần đất?

Năm 2019, ông Nguyễn Hồng Trọng (Đồng Tháp) mua lại 56m² đất trồng cây lâu năm của người quen, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2004.

Theo quy hoạch, đất của ông Trọng nằm ngoài chỉ giới đường đỏ của con đường phía trước. Tuy nhiên, con đường này có thêm chỉ giới xây dựng lùi vào 5m. Do vậy, đất của ông có 22,5m² nằm trong khoảng lùi, không được xây dựng. Hiện nay, ông muốn chuyển mục đích sử dụng 22,5m² đất này sang đất ở, phần còn lại 33,5m² sẽ chuyển sau.

Theo trả lời của cơ quan chức năng, thửa đất của ông phù hợp kế hoạch sử dụng đất hàng năm là đất ở, nhưng vị trí và diện tích xin chuyển mục đích (22,5m²) chưa bảo đảm diện tích tối thiểu được tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Quyết định số 50/2017/QĐ-UBND ngày 7/12/2017 của UBND tỉnh Đồng Tháp.

Ông Trọng hỏi, phần diện tích 22,5m² của ông có được phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở hay không? Nếu được thì có cần phải ký biên bản cam kết là sẽ không khiếu nại khi Nhà nước sử dụng phần đất này hay không?

Cơ quan chức năng căn cứ Quyết định số 50/2017/QĐ-UBND quy định về diện tích tách thửa để giải quyết trường hợp ông chỉ xin chuyển một phần diện tích sang đất ở chứ không xin tách thửa thì có đúng không? Nếu vẫn căn cứ Quyết định này thì ngay cả toàn bộ 56m² đất của ông cũng không thể chuyển sang đất ở (quy định tách thửa đất đô thị tối thiểu 70m² trở lên), vậy ông phải làm thế nào?

Luật Đất đai có quy định về diện tích tối thiểu chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hay không?

Bộ Tài nguyên và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Do không có đầy đủ thông tin liên quan đến thửa đất, việc sử dụng đất của ông vướng mắc nêu trên đề nghị ông liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ở địa phương để được xem xét giải quyết cụ thể trên cơ sở căn cứ pháp lý sau:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 của Luật Đất đai thì thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.

Về nguyên tắc khi cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Khoản 1 Điều 98 của Luật Đất đai thì Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất.

Theo quy định tại Tiết a Điểm 2.3 Khoản 2 Điều 8 của Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính thì thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được Nhà nước giao quản lý đất, có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đồng thời, theo quy định tại Khoản 10 Điều 18 của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 19 Điều 6 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT) thì đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao thì không phải thực hiện thủ tục tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.

Theo quy định tại Khoản 23 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai thì UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.

Như vậy, trường hợp chuyển mục đích một phần thửa đất mà không phải đất ở có vườn, ao thì phải thực hiện thủ tục tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Việc tách thửa trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất một phần thửa đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và phải bảo đảm đủ điều kiện được tách thửa theo quy định của pháp luật.