Chung cư chưa nghiệm thu, chưa được bàn giao nhà

Ông Nguyễn Quốc Khánh (Hà Nội) ký hợp đồng mua căn hộ chung cư, nay đã qua thời hạn bàn giao. Chủ đầu tư nhiều lần thông báo cho ông làm thủ tục nhận căn hộ, nhưng ông Khánh chưa đồng ý vì chủ đầu tư chưa cung cấp các văn bản của cơ quan quản lý Nhà nước về việc đưa tòa nhà vào sử dụng theo yêu cầu ông đã gửi cho chủ đầu tư.

Qua các phương tiện thông tin đại chúng, ông Khánh được biết hiện có tình trạng chủ đầu tư ép người mua nhận nhà dù công trình chưa có đủ giấy tờ cho phép theo quy định của pháp luật.

Ông Khánh đề nghị cơ quan chức năng giải đáp, điều kiện để khách hàng nhận nhà từ chủ đầu tư gồm những gì và khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư cho xem các văn bản, giấy tờ trước khi nhận nhà không? Nếu chủ đầu tư không tuân thủ việc trên và khách mua nhà từ chối nhận nhà thì sai phạm thuộc về bên nào?

Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau:

Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản quy định, hợp đồng mua bán phải có đầy đủ các nội dung cơ bản như: Các thông tin về bất động sản; thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo; quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng…

Theo quy định tại Khoản 4, Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản thì bên bán (chủ đầu tư) có trách nhiệm “Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng”.

Khoản 3, Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản quy định, chủ đầu tư “chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó”.

Chỉ được bàn giao nhà khi hoàn thành nghiệm thu công trình

Theo Khoản 4, Điều 16 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014 thì “việc bàn giao nhà ở cho người sử dụng chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành nghiệm thu đưa công trình nhà ở và các công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở nêu trong nội dung dự án được phê duyệt vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Điều 123 Luật Xây dựng 2014 quy định, “Hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, quy định về quản lý sử dụng vật liệu xây dựng và được nghiệm thu theo quy định của Luật này”.

Khoản 1, Điều 32 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng quy định, “Công trình xây dựng phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định tại Khoản 2 Điều này kiểm tra công tác nghiệm thu trong quá trình thi công và khi hoàn thành thi công xây dựng công trình theo quy định tại Khoản 4, Điều 123 Luật Xây dựng”.

Theo Điểm d, Khoản 4, Điều 32 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP thì “Cơ quan có thẩm quyền quy định tại Khoản 2 Điều này (Cơ quan chuyên môn về xây dựng trực thuộc Bộ Xây dựng, Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành, Sở xây dựng, Sở quản lý công trình xây dựng chuyên ngành…) thực hiện kiểm tra công tác nghiệm thu của chủ đầu tư và ra văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của chủ đầu tư trong thời hạn 15 ngày đối với công trình cấp đặc biệt, cấp I hoặc 10 ngày đối với các công trình còn lại kể từ khi kết thúc kiểm tra…”.

Như vậy, đối chiếu với các quy định nêu trên thì khi nhận bàn giao nhà, ngoài những loại giấy tờ, văn bản đã được quy định tại hợp đồng đã ký giữa hai bên, khách hàng có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Nếu chủ đầu tư chưa đưa ra được bằng chứng đã hoàn thành công tác nghiệm thu công trình thì chủ đầu tư đó chưa thực hiện đầy đủ các quy định của pháp luật xây dựng hiện hành. Khách hàng có thể phản ánh với cơ quan quản lý Nhà nước có chức năng kiểm tra công tác nghiệm thu để yêu cầu chủ đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật.