Quy định về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT, Công ty phải công chứng và đăng ký giao dịch thế chấp này. Tuy nhiên khi liên hệ phòng công chứng thì được trả lời, văn phòng chỉ công chứng hợp đồng thế chấp giữa cá nhân với Tổ chức tín dụng, mà Công ty TNHH LG Electronics Hải Phòng không phải tổ chức tín dụng. Bên Phòng đăng ký đất đai cũng chỉ nhận hồ sơ với một bên là tổ chức tín dụng.

Công ty TNHH LG Electronics Hải Phòng đề nghị cơ quan chức năng giải đáp, Công ty cần làm gì trong trường hợp này? Nếu vẫn ký hợp đồng mà không được công chứng và không đăng ký thì hợp đồng có bị vô hiệu?

Về vấn đề này, Bộ Tư pháp trả lời như sau:

Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Điểm g, Khoản 1, Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 quy định, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền: “Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.

Theo quy định tại Điểm đ, Khoản 2, Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền “Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.

Khoản 2, Điều 144 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật” (trừ trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014).

Thế chấp quyền sử dụng đất của tổ chức

Theo quy định tại Điểm d, Khoản 2, Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 thì tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam”, đồng thời, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm được “Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam” (Điểm b, Khoản 1, Điều 175).

Khoản 1, Điều 144 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, “Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam” (trừ trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam; tổ chức xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất hợp pháp của mình, tổ chức mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014).

Qua rà soát các quy định pháp luật cho thấy, hiện pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về công chứng hợp đồng và pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm không có quy định điều kiện riêng nào dành cho tổ chức, cá nhân khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất.

Việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất là quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đất được pháp luật về đất đai ghi nhận trong trường hợp đất đủ điều kiện thế chấp quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 hoặc pháp luật về nhà ở ghi nhận trong trường hợp nhà ở đủ điều kiện giao dịch theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014.

Trong văn bản kiến nghị của Công ty TNHH LG Electronics Hải Phòng không nói rõ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cấp cho chủ thể là cá nhân hay tổ chức, do đó, Công ty cần căn cứ vào các quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở nêu trên để áp dụng biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho phù hợp.