Căn cứ tính thuế là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng

Gia đình ông Nguyễn Huy (Hà Nội) mua một lô biệt thự thuộc dự án đang xây dựng tại khu vực quận Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội, chưa nhận bàn giao nhà và sổ đỏ.

Ông Huy đã đóng cho chủ đầu tư là 30% giá bán (gồm thuế GTGT), ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và hoàn thiện thủ tục vay vốn ngân hàng.

Theo đó, ngân hàng đã giải ngân 65% giá trị (gồm thuế GTGT) cho chủ đầu tư, theo ông hiểu là lô biệt thự đã đóng được 95% giá trị. Tuy nhiên, tiến độ đóng tiền của chủ đầu tư đối với những khách hàng không vay ngân hàng thì mới đóng đến 45% giá trị (gồm thuế GTGT).

Hiện, gia đình ông muốn bán lô biệt thự này. Ông Huy hỏi, thuế thu nhập cá nhân 2% và phí trước bạ 0,5% sẽ phải tính trên giá trị 95% hay 45% hay sẽ quy đổi theo giá trị đất theo bảng giá ban hành của địa phương?

Về vấn đề này, Bộ Tài chính có ý kiến như sau:

Căn cứ Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính sửa đổi Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC quy định về căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản:

“Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

1. Giá chuyển nhượng

…b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

2. Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

…4. Cách tính thuế

a) Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%”.

Trách nhiệm khai, nộp lệ phí trước bạ

Căn cứ Khoản 2, Điều 6 Thông tư số 301/2016/TT-BTC ngày 15/11/2016 hướng dẫn về khai, thu, nộp lệ phí trước bạ, "2. Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ có trách nhiệm kê khai và nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ (gồm cả các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ và hướng dẫn tại Điều 5 Thông tư này) cho cơ quan thuế khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền...".

Căn cứ các quy định trên, trường hợp ông Nguyễn Huy có hoạt động chuyển nhượng công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì căn cứ tính thuế TNCN là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng (theo ông trình bày là 95%) nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng.

Trường hợp ông Huy chuyển nhượng công trình xây dựng hình thành trong tương lai, chưa đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì chưa phải kê khai, nộp lệ phí trước bạ.

Trường hợp còn vướng mắc, đề nghị ông Huy liên hệ với cơ quan thuế quản lý trực tiếp để được giải đáp cụ thể.