Các bộ ngành nghiên cứu xem xét tháo gỡ để giảm bớt gánh nặng cho Doanh nghiệp cả về cách tính giá đất và phương thức nộp tiền đất.

Tên kiến nghị: Các bộ ngành nghiên cứu xem xét tháo gỡ để giảm bớt gánh nặng cho Doanh nghiệp cả về cách tính giá đất và phương thức nộp tiền đất.

Tình trạng: Phản hồi chưa đầy đủ

Đơn vị kiến nghị: Hiệp hội nhà thầu Việt Nam

Công văn: 1389/PTM - VP, Ngày: 13/06/2017

Nội dung kiến nghị:

Đây là vấn đề hết sức quan trọng trong giá thành Bất động sản – Hiện nay việc xác định giá đất ở các dự án được giao cho UBND các tỉnh thành thông qua điều chỉnh hệ số k của khung giá đất chung.

Ví dụ: ở Hà Nội mới nhất là QĐ 188 ngày 14/01/2016 còn ở Thành phố Hồ Chí Minh là QĐ 35 ngày 14/7/2015. Trong QĐ 188 của Hà Nội giá đất ở  4 quận nội thành áp dụng hệ số k ≥ 1,9 so với biểu giá đất chung; ở quận Thanh Xuân, Tây hồ là  ≥ 1,8; thị xã Sơn Tây là 1,2 v.v…Còn ở thành phố Hồ Chí Minh theo QĐ 35 điều chỉnh hệ số ở quận 1,3,4,5,10,11…là 2; ở quận 6, Bình Thạnh, Tân Phú là 1,8 v.v…Ngoài ra nếu hệ số sử dụng đất khi phê duyệt quy hoạch kiến trúc được 6÷8 lần thì giá đất lại tăng thêm 5% còn nếu hệ số sử dụng đất được10÷12 lần thì giá đất tăng thêm 15% v.v…Còn ở Hà Nội thì còn xem xét đến tỷ suất lợi nhuận có thể đạt được của dự án để tăng thêm hệ số k ngoài phần quy định trong QĐ 188. Như vậy có thể thấy giá đất trong Bất động sản của chúng ta rất cao thường chiếm từ 20 ÷ 25% giá thành Bất động sản (chưa kể đến chi phí giải phóng mặt bằng). Đây chính là một nguyên nhân làm giá nhà cứ tăng cao. Chưa kể đến việc nộp tiền sử dụng đất ở những năm thị trường Bất động sản đang khủng hoảng (2011÷2014) tiền sử dụng đất được nộp làm nhiều lần nhưng hiện nay những ưu đãi khuyến khích này đã bị bỏ. Tiền đất phải nộp ngay, thường chỉ là 2÷3 lần phải nộp hết. Đây là một gánh nặng cho các Doanh nghiệp Bất động sản vì thường lúc đó chưa bán được nhà nhưng Doanh nghiệp vừa phải lo tiền xây dựng, tiền đất cùng một lúc là quá khó khăn.

Vì vậy kiến nghị các Bộ có liên quan phối hợp với các bộ nghành có liên quan nghiên cứu xem xét tháo gỡ để giảm bớt gánh nặng cho Doanh nghiệp cả về cách tính giá đất và phương thức nộp tiền đất.

---

Đơn vị phản hồi: Bộ Tài nguyên và Môi trường UBND các tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương

Công văn: 6471/ VP - KT; 3955/UBND - KH&ĐT, Ngày: 11/07/2017

Nội dung trả lời:

Giao sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu, đề xuất

• UBND TP Hà nội

ĐỐỈ vói quy định của Chính phu vễ xác định giá đất căn cứ tiền sử dụng đất:

Tại điểm -b, c Khoản 3, Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định:

“b) Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết frừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất áp dụng trong các trường hợp sau:

• Xác định tiền sử dụng đất đốỉ với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giả đất trong Bảng giả đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phổ trực thuộc Trung ương; từ 10 tỳ đồng trở lên đổi với các tình miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đoi với các tỉnh còn lại frong các trường hợp: Tổ chức được giao đất không thông qua hình thức đấu giả quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.

• Xác định giá khởi điểm đẩu giả quyền sử dụng đât khỉ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyên sử dụng đât.

1. c) Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ sô điêu chỉnh giả đất ập dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửạ đất hoặc khu đât có giả trị (tính theo giá đât trong Bảng giả đật) dưới 30 tỷ đông đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đoi với các tỉnh rìiieiị núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đổi với các tình còn lại áp dụng đế xác định tiền sử dụng đất trong các trường hợp:

• Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giả quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Hộ gịa đinh, cả nhân được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
• Hộ gia đinh, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.

Hàng năm, ủy ban nhân dân cấp tình quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trưâmg hợp quy định tại Điểm này”.

* về xác định giá đất đối vói thửa đất có giá trị dưói 30 tỷ trên địa bàn Thành phố Hà Nội:        

Thực hiện Luật đất đai 2Ở13 , các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai của Chính phủ và các Thông tư của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường; trên cơ sở kết quả điều ữa khảo sát giá thị trường của Đon vị tư vấn giá đất so với Bảng giá đất, hàng năm UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quyết định về hệ số điều chỉnh giá đất làm căn cứ tính, tiền sử dụng đất cho một số trường hợp được pháp luật quy định.

Cục Thuế -TP Hà Nội căn cứ giá đất theo Bảng giá, hệ số điều-chinh giá đất quy định hàng năm do UBND Thành phố ban hành (Quyết định số 188/QĐ- UBND ngày 14/01/2016 và Quyết định số 2050/QĐ-UBND ngày 03/4/2017 của UBND TP Hà Nội) để xác định, thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp đến các đơn vị, tổ chức sử dụng đất.

Đối vói các trường hợp giá trị thửa đất hoặc khu đất từ trên 30 tỷ đồng trở lên, giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư (theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT).

Tuy nhiên, ữong quá trình thực hiện có một số bất cập về chính sách, do đó UBND Thành phố Hà Nội đã chu động có Văn bản số 1260/UBND-KT ngày 21/3/2017 báo cáo Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính nghiên cứu đánh giá các yếu tố tác động tới giá đất cụ thê khi thu tiên sử dụng đất, thuê đất của các dự án (mật độ xây dựng, hệ sô sử dụng đat, tỷ lệ giữa diện tích sàn sử dụng/sàn xây dựng, mục đích sử dụng đât...) tỷ lệ % tác động của các yếu tố nêu trên đến giá đất cụ thể của các dự án từ đó hướng dẫn việc xây dựng công thức xác định hệ số điều chỉnh giá đất chi tiết dựa ừẽn các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cồng nhận quyền sử dụng đất; đồng thời cho phép áp “dụng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể làm cơ sở thu tiền sử dụng đất, thuê đất không phân biệt khu đất định giá có giá trị theo Bảng giá đất dưới 30 tỷ đồng hay từ 30 tỷ đồng trở lên.